摘要：城市土地利用问题关系到城市可持续发展，本文从城市土地利用理论出发，总结归纳了城市土地利用规划和城市土地集约利用的研究进展，最后得出城市土地利用应该关注生态环境、开展多层次多区域的综合研究、充分利用GIS和RS技术等三个领域的研究。

　　论文关键词：城市土地利用规划，城市土地集约利用

　　
　　在快速城市化的过程中，土地成为制约经济发展的瓶颈，人地矛盾日益凸出。建国初期，由于土地的无偿使用制度和没有土地交易市场使我国的城市用地处于低效率状态，从20世纪80年代开始，我国学者开始关注我国的土地利用问题，但研究主要集中于城市土地利用规划、转轨时期我国的土地利用问题等方面。进入21世纪，土地的低效率利用日益引起学术界的关注，我国学者开始研究土地的集约利用和土地利用的效益评价等问题。

　　
　　1.城市土地利用理论研究

　　
　　国外比较系统的城市土地利用理论研究始于20世纪20年代的生态学派，随着社会科学理论和分析手段的进步，相继出现了经济区位学派、社会形态学派和政治经济学派。

　　
　　1.1生态学派

　　
　　生态学派主要是采用描述性的历史形态方法，通过整理分析城市土地利用的历史增长趋势，归纳出土地利用的空间分异规律。如伯吉斯的同心圆模式、霍伊特的扇形模式、哈里斯和乌尔曼的多核心模式，这三者被称为“经典三模式”，对城市土地利用的空间分异规律和城市社区的社会经济结构做出了巨大贡献。但是这三种模式都是对特定的城市研究基础上得出的，并不能概括所有城市，并且生态学派理论只是停留在对城市土地利用的描述阶段，没有解释其模式形成的动力机制。

　　
　　1.2经济区位学派

　　
　　经济区位学派采用空间经济学方法，来演绎和构建城市土地利用的理论模型，分析和解释城市土地利用的区位决策和空间模式。它认为市场机制在城市土地利用中起着决定性的作用，城市土地利用的空间结构是竞争性投标的结果。该学派通过引入“经济人”和市场平衡理论，揭示了城市土地利用所蕴含的经济规律，对选择最优的土地开发时机和方式具有重要的指导价值。但是，把城市土地利用模式当做纯粹经济活动的结果的经济学模型，不免有“经济决定论”色彩。

　　
　　1.3社会行为学派

　　
　　20世纪60年代出现的行为学派认为“经济人”的假设是不现实的，在现实社会中，由于人们知识水平及对信息的非全面掌握的影响，其土地利用行为和区位决策并不能使自己的利益最大化，并且最优经济效益和最佳效用也不是人们土地利用决策的唯一动机和目标。因此，它引入“满意人”的概念，提倡把人的价值观、意识和能动性等非经济和社会动力因素纳入城市土地利用的研究范畴，用城市社会系统代替市场作为土地利用区位决策的场所。代表性理论有决策分析模型和城市土地利用的互动理论。该学派重视人的研究，侧重于考察人的决策行为，但过于注重个人的行为，具有较大的局限性。

　　
　　1.4政治经济学派

　　
　　政治经济学派认为社会的政治经济结构和社会生产方式决定着城市土地利用的区位决策和空间模式。其代表理论有结构主义、冲突学派和管理学派。结构主义认为社会生产关系等是城市土地利用空间结构变化的内因机制；区位冲突学派认为城市土地利用的空间结构和区位模式是各个利益集团之间相互冲突、相互妥协而“合理化”的结果。城市管理学派认为资本主义国家政府担着“看门人”的角色。该学派揭示了权力机制在城市土地利用中的作用，但是目前的政治经济学模型只是提供了一个概念性的分析框架，呈现过于简单化和决定主义的倾向[1]。

　　
　　2.城市土地利用规划研究

　　
　　20世纪90年代，随着我国《土地管理法》的实施，城市土地利用规划从城市总体规划中分离出来，成为城市土地管理的依据之一。在西方，城市土地利用规划发展较早，存在着多元学派、机构学派、改革学派和马克思主义学派[2]四种研究土地利用规划的学派，但是由于中国社会经济制度与西方的根本差异，对于这四种理论，我们只能借鉴而非照搬。

　　
　　王士君、白光润归纳了城市土地利用规划的主要内容包括城市土地利用规划基础研究、城市土地利用规划结构研究、城市用地布局研究三个方面[3]。（英）威廉姆。格得曼等指出城市土地利用规划每一出手用地类型都要具体的目标，并且画出了规划的程序示意图[4]。

　　
　　我国许多学者对我国在经济转轨时期的城市土地利用规划进行了研究，认为我国的城市应该遵循市场经济的原则对土地利用进行规划，如促进土地交易市场的形成，使土地价格成为形成土地利用空间结构的重要因素等。

　　
　　李国荣指出土地利用规划决定了城市土地优化配置的基本方向和框架，有助于克服市场机制配置土地资源存在的一些低效率现象，是有效实施城市土地利用管理的科学依据[5]。

　　
　　由于我国土地制度不同于西方国家，土地利用规划的研究相对较少，近年来，土地利用问题日益突出，我国学者开始对城市土地的集约利用进行大量的研究，其目的就是改变我国土地利用的低效率状态，以及实现土地的优化配置。

　　
　　3.城市土地集约利用研究

　　
　　城市土地利用包括城市土地的空间扩张和城市土地的再利用两种方式，由于我国城市土地利用中市场机制的失效，使得我国城市土地利用呈粗放的状态，而有限土地资源的限制使可以利用的土地越来越少，因此土地的集约利用势在必行，同时也是实现我国可持续发展的必然要求。目前我国的城市土地集约利用的研究主要集中于土地集约利用的内涵、评价指标与方法等方面。

　　
　　3.1城市土地集约利用的内涵

　　
　　土地集约利用的概念最早来源于大卫。李嘉图（David Ricardo）等古典经济学家在地租理论中对农业用地的研究，但是由于土地在农业经济活动和城市经济活动中作用的差异，城市土地集约利用的内涵有其特殊性，目前中外学者对城市土地集约利用的概念尚未达成共识。

　　
　　关于城市土地集约利用的概念和内涵，研究者给予了不同的阐述。有学者认为，城市土地集约利用是在特定时段中、特定区域内的一个动态的、相对的概念[6]。随着经济的发展，在土地的承载范围内，土地的集约度是不断提高的。部分学者指出，城市是一个整体，城市土地集约度的提高并不能简单地认为是经济效益的增加，而应该是实现经济、社会、生态环境效益的统一[7]，即是要考虑到土地利用结构和布局的优化问题。另外，陶志红指出土地集约利用区别于土地合理利用，后者是指根据土地资源的特点，通过科学技术和规划布局的手段，使城市土地具有最佳的空间组合与利用方式，充分发挥土地功能要素在城市活动中的作用，以期获得最佳的社会、经济、生态的综合效益，并保持这种效益的长期性[8]。

　　
　　3.2城市土地集约利用的评价指标体系

　　
　　城市土地集约利用定量评价研究是我国土地集约利用研究的核心工作，而评价指标体系的构建是其中的关键。评价指标体系的构建包括选取指标、确定指标权重及理想值等，一些学者从我国实际出发，提出选取指标时要遵循代表性、系统性、独立性、可操作性、动态性、全面性、前瞻性、指导性、导向型和规范性等原则[7,9]。学者们针对城市建成区整体用地（宏观层次）、城市建成区内部不同类型用地（中观层次）乃至具体街区或宗地（微观层次）等不同空间层次分别建立评价指标体系，宏观层次评价指标体系主要侧重土地经济效益。中观层次评价指标体系中，商服用地主要侧重土地的经济效益；住宅用地主要侧重土地的使用强度；工业用地主要侧重土地的投入强度。微观层次因土地用途和土地级别不同，判别结果会有很大差异[10]。

　　
　　杨树海构建人口密度、容积率、建筑密度、地均固定资产投资额、地均GDP、全年空气污染指数<100的天数比率、污水处理率、生活垃圾无害化处理率、绿化覆盖率、环境噪声达标区覆盖率十个指标来衡量城市的人口聚集度、经济活动聚集度、生态环境协调度，进而评价城市土地的集约利用水平，其中运用专家咨询法确定各指标的权重，标准值来源于国内外相似城市的最高水平。这一方法是对城市土地集约利用的宏观评价[7]。

　　
　　龚义等从宏观、中观、微观三个层次对义乌市的土地集约利用水平进行了评价。宏观上，从土地投入程度、土地利用经济产出、土地利用强度、土地资源配置机制、土地利用结构和布局、城市生态环境质量、城市拥挤状况、土地集约利用发展趋势等方面进行了评价；中观上对居住区、商业区、工业区进行了土地集约利用评价，分别构建了不同的评价指标体系；微观上以地块为评价对象，主要选择了建筑容积潜力、经济潜力和环境潜力三个指标来评价地块土地的使用效率和建筑潜力[6]。

　　
　　查志强从影响、制约城市土地集约利用的主要因素、城市土地集约利用程度和效率、土地利用效率、城市土地集约利用发展变化趋势四个方面建立了评价指标体系[9]。

　　
　　在建立了评价指标体系以后，需要确定个指标的权重或贡献率，目前最常用的方法有层次分析法、特尔斐法和熵值法。

　　
　　3.4城市土地集约利用评价方法

　　
　　3.4.1总分值-极限修正模型[11]

　　
　　该模型在确定各指标实际值、合理值以及指标权重后，构造AHP分析的总体评价指标表。

　　
　　总分值-极限修正模型中的总分值就是土地利用系统的功能效率，极限值则是评价指标的标准值或合理值，当系统功能中的一项或多项因素受到限制时，则其综合集约度就会受到影响而降低。郑新奇运用总分值-极限修正模型对济南市城区进行了评价，采用了层次分析法和特尔斐法相结合确定权重[12]。

　　
　　3.4.2综合指数模型

　　
　　该模型是通过构建城市土地集约利用指标体系，指标标准化处理后，对不同指标赋予一定的权重，最后采用加权平均综合评价模型，计算出城市土地利用集约度，该模型关键是在于不同层次评价指标权重的确定。宋红梅采用熵值法[13]，何瑞东采用特尔斐法[14]，陈成运用层次分析法来确定指标权重[15]，这是目前研究普遍采用的三种方法。

　　
　　3.4.3模糊层次综合评价法

　　
　　即FUZZY综合评价方法，是一种以模糊推理为主，定性与定量相结合、精确与非精确相统一的分析评价方法，近年来在许多学科领域中得到广泛应用。其原理是对参评因子（即评价指标体系指标层的单个指标）和每个集约水平等级建立隶属函数，对参评因子的评价由参评因子对每一个集约水平等级的隶属度构成，评定结果是参评因子对集约水平等级的隶属值矩阵；参评因子对集约水平的影响大小用权重系数表示，构成权重矩阵；将权重矩阵与隶属值矩阵进行复合运算，得到一个综合评价矩阵，表示评价指标体系每一要素层对每一个集约水平等级的隶属度。

　　
　　王杨运用此方法，对“十五”期间城市土地集约利用程度进行评价，以评价结果为样本点，以SPSS软件为手段，进行黑龙江省城市土地集约利用区域性时空差异评价，得出时间和空间变化特征，同时提出利用方向和建议[16]。王金地等运用此方法对扬州市土地集约利用进行了评价[17]。

　　
　　3.4.4 PSR模型

　　
　　城市土地的集约利用意味着在特定的时间和有限的区域内，通过采取各种有效措施，不断提高城市土地的产出效率与效益。城市土地集约利用面临的压力（Pressure） 主要来自两方面：一是有限的区域土地将要承载人口、经济进步以及社会发展所带来的压力；二是城市土地向外拓展所面临的限制。城市土地集约利用所表现出来的状态（States）主要是指各类城市用地的数量、结构和城市土地的使用强度以及由此而带来的经济效益、生态效益和社会效益的总和。社会响应（Response）则指的是城市的土地管理者、决策者和政策制定者对城市土地集约利用面临的压力、所表现出来的状态及其变化所做出的响应。“压力—状态—响应”模型（ PSR） 突出了城市土地集约利用中的人地关系，更加清晰的描述了城市土地集约利用相关影响因素的因果关系。

　　
　　杨东朗将压力（Pressure）—状态（States）—响应（Response）模型引入城市土地集约利用评价，构建基于PSR模型的城市土地集约利用评价体系，并以西安市为例，对其城市土地集约利用状况进行了评价[18]。

　　
　　4城市土地利用的研究趋势

　　
　　总的看来，随着我国城市化的发展，我国城市土地利用的研究日益引起更多学者的关注，并且逐渐从对城市土地利用的内涵及动力分析转向更深层次的集约利用研究，定量化的研究越来越受到重视。

　　
　　4.1城市土地利用对生态环境的影响研究成为热点

　　
　　根据科学发展观的理念，城市作为一个整体，在土地利用过程中，应实现经济效益、社会效益和环境的协调。目前国家提出生态城市建设，其目的也是实现城市的可持续发展，实现自然资源在人口、社会经济和生态环境三个约束条件下的稳定、协调、有序和永续利用。因此，保护城市生态环境是城市发展的重要一环。

　　
　　4.2逐步完善土地集约利用评价指标体系

　　
　　目前关于城市土地集约利用的评价指标体系大多是基于具体城市的研究，缺乏系统性，而且停留在理论分析层面，很难应用到土地管理的实践中。而且我国土地集约利用研究主要是还集中在对大城市的研究，因此应加强开展多层次、分区域，包括中小城市、小城镇和农业土地集约利用的研究[19]。

　　
　　4.3积极开展基于GIS和RS的城市土地集约利用研究

　　
　　计算机技术和GIS应用软件的发展，为城市的定量化研究提供了极好的应用平台，使城市的研究进入了一个新的发展阶段。结合RS和GIS技术，动态了解城市土地利用变化，构建城市土地集约利用的评价指标体系，形成较为完善的土地评价指标体系，逐步完善我国城市土地集约利用评价基础理论和方法，为我国实现土地高效集约利用和城市的可持续发展提供科学理论与实践的支持。

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